Генеральный директор строительной компании Kronung Филипп Шраге — о трансформации рынка недвижимости Петербурга, исчезновении эконом-класса и новых стандартах комфорта
— Филипп Борисович, сегодня понятия «эконом», «комфорт» и «бизнес» всё чаще вызывают у покупателей путаницу. Как сегодня определяется класс жилья?
— Класс жилья формируется сразу по нескольким параметрам: планировка, инженерия, отделка, качество материалов, уровень безопасности, благоустройство и наличие инфраструктуры. Например, комфорт-класс — это современная планировка, потолки от 2,7 м, наличие парковки, безопасные игровые зоны, видеонаблюдение, ландшафтный дизайн. В бизнес-классе добавляются премиальные материалы, индивидуальные дизайн-проекты и увеличенная высота потолков.
Эконом-класс как категория практически исчез. Его доля на первичном рынке Петербурга сократилась с 40–43 % в 2019 году до 7–8 % в 2024–2025 гг. Он сохраняется лишь как нишевая история — это, как правило, панельные дома без благоустройства в отдалённых районах. Люди сегодня делают выбор в пользу качества, функциональности и безопасности. Многие готовы немного доплатить за характеристики комфорт-класса, и девелоперы подстраиваются под этот тренд.
В Kronung мы стараемся предлагать клиенту больше опций и сервисов, чем принято в типовом комфорт-сегменте. Например, в наших проектах даже в комфорт-классе есть зоны коворкинга, консьерж-сервис, возможность приёма и отправки посылок — это уже новый стандарт городской жизни.
— Получается, границы между классами стали размыты?
— Именно. Нет официальной классификации — существует «Единая методика» от РГР и РЖС, но на практике каждый застройщик интерпретирует её по-своему. Петербургский рынок давно перешёл от «эконом» к «комфорту» и «комфорт+».
Более того, в регионах границы ещё менее чёткие. Там жильё, заявленное как «премиум», по петербургским меркам тянет максимум на «комфорт+». Поэтому сегодня покупателю стоит ориентироваться не на класс, а на наполнение: расположение, инженерные решения, благоустройство, инфраструктуру и сервис.
— А как изменились ожидания покупателей за последние годы? Что стало стандартом даже в массовом сегменте?
— Покупатель стал более требовательным. Пандемия, работа из дома и рост осознанного потребления усилили запрос на качество среды и продуманность планировок. Даже в недорогом сегменте стало нормой то, что раньше считалось дополнительной опцией.
Это и эргономичные планировки, и мастер-спальни, и постирочные, и гардеробные. Всё чаще встречаются квартиры с балконами, террасами, рабочими зонами. Инфраструктура расширилась: появились кофейни, коворкинги, зоны отдыха, йога-площадки, pet-friendly территории.
Что касается технологий, сегодня это уже почти база: видеодомофоны с распознаванием лиц, бесключевой доступ, зарядки для электромобилей, Wi-Fi в общих пространствах.
И даже «двор без машин» — это уже не просто отсутствие авто, а продуманная, озеленённая, безопасная среда с архитектурными элементами и качественным освещением.
— Филипп Борисович, насколько важна локация при определении класса жилья? Может ли, например, эконом-класс быть в престижном районе?
— Локация уже не является определяющим фактором. Раньше высококлассное жильё ассоциировалось с центром и транспортной доступностью. Сейчас всё иначе: даже в непрестижной локации можно создать «комфорт+» за счёт качества проекта и инфраструктуры.
Есть примеры, когда удалённые от метро ЖК выходят в комфорт-класс, потому что предлагают продуманную концепцию. И наоборот: бизнес и премиум могут появляться в спальных районах, если там есть интересное окружение, видовые характеристики, качественная архитектура.
Красногвардейский район тому пример — бизнес-класс развивается там благодаря видам на Неву и парки, несмотря на то, что сам район не считается премиальным.
— А что происходит с предложением на рынке по разным классам?
— Эконом-класс почти исчез. Его доля — около 8–9 %. Основной объём сделок — это комфорт и комфорт+ (около 50–60 %). При этом бизнес-класс тоже сжимается — он уступает улучшенному комфорту, который сегодня предлагает практически те же преимущества, но по более доступной цене.
— Как формируется цена в разных сегментах?
— На цену влияет всё: локация, материалы, инженерные решения, инфраструктура, узнаваемость бренда. Чем выше класс, тем больше требований: больше площадь, выше потолки, лучше отделка, лучше сервис.
Комфорт-класс стал базой. За последние годы он заметно подорожал, но и предложение в нём стало качественнее — фактически это новый стандарт массового жилья.
— Какую роль играют управляющие компании в разных классах?
— В комфорт-классе УК уже делает больше, чем просто убирает и охраняет. Это поддержание инфраструктуры: электрозарядки, круглосуточный сервис, цифровые каналы связи с жителями дома. В бизнес-классе добавляются дополнительные сервисы: консьерж, клининг, обслуживание ландшафта и общее ощущение премиального сервиса.
— Какие заблуждения существуют у покупателей?
— Часто думают, что классы чётко разделены. На деле всё смешалось. Много гибридных проектов, где инфраструктура и технологии тянут на класс выше. Сегодня понятие комфорт может включать в себя элементы бизнес- или даже премиум-сегмента.
— Куда движется рынок? Какие перспективы у каждого класса?
— Эконом-класс, по сути, выбывает из игры. Он может сохраняться как формат господдержки или минималистичных проектов на периферии, но это исключение.
Комфорт-класс — это сегодня центр рынка. Он развивается, в том числе за счёт сегмента комфорт+. Это проекты с хорошим соотношением цена/качество, которые предлагают всё больше опций и при этом остаются доступными.
Бизнес-класс сокращает своё присутствие, особенно в центре — слишком высока стоимость земли и строительства. Но такие проекты появляются за КАДом, делая акцент на природу, виды, уединение и сервис.
Премиум-сегмент — это ниша. Он стабильно дорог, высокомаржинален, но сильно ограничен по объёму — как из-за нехватки участков, так и из-за высокой себестоимости. Каждый такой проект индивидуален: панорамные виды, архитектура, сервис 5-звёзд.
— И всё-таки: как определить класс жилья?
— Сегодня это определяется не названием, а наполнением. Смотрим на качество среды, инженерные решения, инфраструктуру, сервис и удобство. Это и есть настоящий маркер класса.
Интервью подготовлено по итогам беседы с Филиппом Шраге, генеральным директором строительной компании Kronung и по материалам круглого стола издания «Фонтанка.ру».
О подробной биографии, карьере и проектах Филиппа Шраге, мы ранее писали здесь.
Фото: личный архив
Оперативные новости в вашем мобильном: телеграм-канал «ГОЛОС РЕГИОНОВ»